La normativa edilizia e l’orientamento della giurisprudenza sulla divisione dei beni ereditari non conformi

Prima di affrontare la questione è opportuno chiarire alcuni concetti fondamentali.
La realizzazione di opere o interventi edilizi che eccedono quanto consentito nell’ambito dell’edilizia libera, oppure che vengono eseguiti senza il necessario titolo abilitativo, costituisce un illecito edilizio e, nei casi più gravi, può integrare anche un reato penale.
Si parla, in questi casi, di abuso edilizio, ovvero di una violazione delle norme urbanistiche ed edilizie che determina una situazione di non conformità dell’immobile rispetto alla disciplina vigente e può comportare l’applicazione di specifiche sanzioni.
La principale normativa di riferimento è rappresentata dal D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia, QUI).
Nel settore edilizio, infatti, molti interventi richiedono il preventivo rilascio di un titolo abilitativo (come permesso di costruire, SCIA o altri atti previsti dalla normativa), necessario per attestare la conformità dell’opera alle regole urbanistiche, alla sicurezza e alla pianificazione del territorio.
Quando tali adempimenti vengono omessi o quando le opere realizzate risultano difformi rispetto ai titoli autorizzativi, si configura una situazione di irregolarità che può comportare conseguenze amministrative e, in determinate ipotesi, anche penali.

Che cosa succede all’immobile abusivo in caso di morte del proprietario?

Venendo alla domanda specifica, è importante chiarire un primo aspetto: l’immobile abusivo entra comunque a far parte dell’asse ereditario.
Alla morte del proprietario, infatti, il patrimonio del defunto viene trasferito agli eredi, sia in caso di successione testamentaria sia in caso di successione legittima. L’eventuale presenza di un abuso edilizio non determina automaticamente l’esclusione del bene dall’eredità.
Tuttavia, l’immobile abusivo è caratterizzato da una situazione giuridica particolare, perché la sua irregolarità può incidere sulla possibilità di compiere determinati atti, come la divisione ereditaria, la vendita o altri trasferimenti.

È possibile dividere tra gli eredi un immobile abusivo?

La questione riguarda soprattutto la possibilità di procedere alla divisione ereditaria del bene.
Secondo un orientamento ormai consolidato della giurisprudenza, la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile costituisce una condizione necessaria per poter procedere alla sua divisione giudiziale.
In altre parole, il giudice non può disporre la divisione di un fabbricato abusivo, o di una sua parte, se non vengono indicati gli estremi del titolo edilizio oppure gli eventuali atti che ne attestino la regolarizzazione.
La ratio di tale principio è evitare che, attraverso una divisione ereditaria, si produca una circolazione giuridica di immobili privi dei requisiti di conformità previsti dalla legge.
Pertanto, se nell’asse ereditario sono presenti più immobili, quelli regolari potranno essere oggetto di divisione secondo le normali regole successorie, mentre l’immobile abusivo potrà presentare limitazioni fino a quando la situazione edilizia non venga regolarizzata attraverso un eventuale procedimento di sanatoria o attraverso gli strumenti previsti dalla normativa vigente.

Conclusioni

L’abuso edilizio non impedisce quindi all’immobile di essere trasmesso agli eredi: il bene entra nella successione insieme agli altri elementi del patrimonio del defunto.
La presenza dell’irregolarità, però, incide sulla sua commerciabilità e sulla possibilità di procedere alla divisione ereditaria, rendendo spesso necessario un preventivo intervento di regolarizzazione urbanistica.

A cura dell’Ufficio Diritti di AiBi Amici dei Bambini ETS

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